誠ホールディングス株式会社诚控股株式会社MAKOTO HOLDINGS
SALES & BROKERAGE
買って、直して、
運営してきた。
だから分かる不動産売買。买过、修过、
经营过。
所以更懂房产买卖。
競売物件の取得から自社リフォーム、民泊運営まで。誠ホールディングスは、自ら買い手・オーナーとして歩んできた経験を、お客様の売買・仲介に活かします。从法拍房的取得、自主翻新到民宿经营。诚控股将自己作为买方与业主积累的经验，用于为您提供买卖与中介服务。
大阪で創業19年。裁判所の資料を読み、自分の資金で落札し、工事を発注し、宿泊客を迎えてきました。机上の知識ではなく、実際に経験した「うまくいったこと・痛い目を見たこと」をお伝えします。日本語・中国語対応。在大阪创业19年。阅读法院资料、用自有资金竞拍、发包工程、迎接住客。我们分享的不是纸上知识，而是亲身经历过的”成功与教训”。支持日语、中文。
01 — OUR TRACK RECORD
自社で歩んできた流れ我们亲自走过的路
仲介会社の多くは「売る・買うをつなぐ」までです。当社は、自社の物件で取得から再生・運営までを一通り経験してきました。多数中介公司只做到”连接买卖”。我们则以自有物业完整经历了从取得到再生、经营的全过程。
- 競売・任意売却物件の取得取得法拍・协议出售房产裁判所が公開する3点セット（物件明細書・現況調査報告書・評価書）を読み込み、現地を確認して入札。占有者・引渡命令・残置物・滞納管理費といったリスクを、自分の資金で経験してきました。研读法院公开的三份资料（物件明细书、现状调查报告、评估书），实地确认后投标。占有人、交付命令、遗留物、欠缴管理费等风险，我们都用自有资金亲身经历过。
- 自社でリフォーム・再生自主翻新・再生見積の取り方、工程管理、確認申請の要否まで自社案件で検証。「直すべき所」と「直さなくていい所」の線引きは、費用を自分で払ってきたからこそ言えることです。从报价获取、工期管理到是否需要建筑确认申请，都在自有项目中验证过。”该修的地方”与”不必修的地方”如何划分，正因为自己付过钱才说得出来。
- 民泊・宿泊施設として運営作为民宿・住宿设施经营大阪市内で自社運営物件を運営。届出・許可、近隣への周知、清掃・鍵・トラブル対応の体制づくり、実際の稼働率と収益。制度が変わるたびに現場で対応してきました。在大阪市内经营自有物业。申报与许可、向邻里说明、清洁・钥匙・纠纷处理体系的建立、真实的入住率与收益。每次制度变化，我们都在一线应对。
- 売買・仲介へ知見を還元将经验回馈到买卖・中介買い手・オーナーの立場を知ったうえで、お客様の売却・購入を仲介します。「安く見える物件の本当のコスト」「収益物件の制度リスク」を、契約前にお伝えします。在理解买方与业主立场的基础上，为您的出售与购买提供中介服务。”看似便宜的房产的真实成本””收益型房产的制度风险”，我们会在签约前告知。
大阪で19年。買い手・貸し手・売り手のすべての立場を経験。在大阪19年。经历过买方、出租方、卖方的所有立场。
取得・再生・運営を自社で行い、現場の数字を把握。自主完成取得、再生、经营，掌握一线的真实数字。
日本語・中国語。ビザ・許認可は関連事業の行政書士と連携。日语、中文。签证与许可由关联事业的行政书士协同办理。
02 — WHAT EXPERIENCE TAUGHT US
経験しているから、言えること因为亲身经历，所以敢说
競売物件は「安い」だけではない法拍房不只是”便宜”
落札価格に加えて、明渡し交渉や引渡命令の費用、残置物処分、滞納管理費の引継ぎ、修繕、税金がかかります。当社は総コストと期間で判断し、入札の上限額を一緒に決めます。内覧できないことが多いため、3点セットの読み方と現地の外観確認が勝負です。除了成交价，还有腾退协商或交付命令的费用、遗留物处理、承接欠缴管理费、修缮和税金。我们以总成本与所需时间来判断，与您一起确定投标上限。多数情况下无法看房，读懂三份资料并实地确认外观是关键。
リフォーム見積は「線引き」で変わる翻新报价取决于”如何划线”
賃貸に出すのか、自分で住むのか、宿泊施設にするのかで、直すべき範囲は違います。2025年4月の建築基準法改正で、壁の過半を取り除くような大規模な改修には確認申請が必要になりました。工事の内容によって手続きと期間が変わることを前提に計画します。用于出租、自住还是住宿设施，需要修缮的范围各不相同。2025年4月建筑基准法修订后，拆除过半墙体等大规模改修需要建筑确认申请。我们会以”工程内容决定手续与工期”为前提制定计划。
民泊の収益は「制度」で動く民宿收益随”制度”而变
大阪市は2026年5月末で特区民泊の新規受付を終了し、旅館業の条例も同年10月に厳しくなります。国も自治体による「ゼロ日規制」を容認しました。宿泊目的で物件を買う前に、その建物・場所で許可が取れるのか、既存許可を引き継げるのかを必ず確認します。大阪市于2026年5月底停止受理特区民宿新申请，旅馆业条例也在同年10月收紧。国家也认可了地方政府的”零日限制”。为住宿目的购房前，务必确认该建筑・地点能否取得许可，或能否承接既有许可。
03 — SERVICES
売買・仲介のサービス买卖・中介服务
居住用から収益物件、競売・任意売却、宿泊施設まで。物件の種類に合わせて調査と提案の深さを変えます。从自住房到收益型房产、法拍与协议出售、住宿设施。根据房产类型调整调查与提案的深度。
居住用の売却・購入自住房的出售・购买
査定・販売活動・契約・決済まで。売却では指定流通機構（レインズ）に取引状況を正しく登録し、いわゆる「囲い込み」は行いません。購入では建物の状態と法規制を確認したうえでご提案します。从估价、销售活动到签约与结算。出售时在指定流通机构（REINS）如实登记交易状态，不进行所谓的”捂盘”。购买时在确认建筑状况与法规后提出建议。
収益物件（一棟・区分）收益型房产（整栋・分户）
賃料相場・空室リスク・修繕計画・管理状況を、自社運営の実感をもとに確認。2026年4月に施行された改正区分所有法（建替え決議要件の緩和など）が管理組合に与える影響も含めてご説明します。基于自营经验确认租金行情、空置风险、修缮计划与管理状况。也会说明2026年4月施行的修订区分所有法（重建决议要件放宽等）对业主委员会的影响。
競売・任意売却物件の購入サポート法拍・协议出售房产的购买支持
裁判所の競売物件情報（BIT）の読み方、現地調査、入札上限額の助言、落札後の明渡し・リフォーム・賃貸や売却まで伴走します。入札はお客様名義で行い、当社は調査・助言と手続の支援を担当します。法院法拍信息（BIT）的解读、实地调查、投标上限建议，以及成交后的腾退、翻新、出租或出售，全程陪同。投标以您的名义进行，我们负责调查、建议与手续支持。
リフォーム・再生前提の購入以翻新・再生为前提的购买
工事費込みで収支を組み、施工会社への見積依頼と比較をお手伝いします。確認申請が必要な工事かどうか、省エネ基準の扱いなど、2025年以降の建築基準法のルールを前提に計画します。将工程费纳入收支计划，协助向施工公司询价与比较。是否需要建筑确认申请、节能标准如何处理等，均以2025年以后的建筑基准法规则为前提规划。
民泊・旅館業物件の売買民宿・旅馆业房产的买卖
既存の許可施設の承継（居抜き）、新規に許可が取れる建物かの確認、近隣周知や常駐体制などの条例要件の整理。許認可の申請は関連事業の創行政書士事務所HAJIME（別法人）と連携します。会社ごと取得したい場合は不動産M&Aもご覧ください。承接既有许可设施（原样转让）、确认建筑能否新取得许可、整理邻里说明与常驻体系等条例要件。许可申请与关联事业・创行政书士事务所HAJIME（另一法人）协同办理。如希望整体收购公司，请参阅不动产并购。
外国人のお客様の売買外国客户的房产买卖
日本語・中国語で対応。海外送金や登記の実務、経営管理ビザの事業所として使う場合の要件確認など、在留資格まわりは行政書士と連携して進めます。日语、中文对应。海外汇款与登记实务、作为经营管理签证营业场所使用时的要件确认等，在留资格相关事项与行政书士协同推进。
04 — PROCESS
売却・購入の流れ出售・购买的流程
売却の流れ出售流程
- ご相談・査定咨询・估价近隣の成約事例と、当社が買い手なら見る点を踏まえて査定します。结合周边成交案例与”若我们是买方会看什么”来估价。
- 媒介契約中介合同専任・専属専任の場合はレインズに登録し、取引状況を正しく更新します。专任・专属专任时登记至REINS，并如实更新交易状态。
- 販売活動销售活动国内の買い手に加え、中国語圏のお客様にも日中2言語でご案内します。除国内买方外，也以日中双语向中文圈客户推介。
- 契約・決済签约・结算重要事項説明・契約書は電子交付にも対応。重要事项说明与合同支持电子交付。
- 引渡し交付登記名義や住所が現状と一致しているかを事前に確認し、決済を滞らせません（2026年4月から住所変更登記は義務）。事先确认登记名义与地址是否与现状一致，避免结算延误（2026年4月起地址变更登记为义务）。
購入の流れ购买流程
- ご希望のヒアリング了解需求住む・貸す・泊める・売る、目的によって選ぶ物件も手続も変わります。自住、出租、住宿、转售，目的不同，选房与手续也不同。
- 物件のご提案房源推荐一般市場の物件に加え、ご希望があれば競売・任意売却物件も候補に入れます。除一般市场房源外，如有需要也将法拍・协议出售房产纳入候选。
- 調査调查建物の状態、法規制（用途地域・建築基準・宿泊関連条例）、管理状況、総コストを確認。确认建筑状况、法规（用途地域、建筑基准、住宿相关条例）、管理状况与总成本。
- 契約・ローン签约・贷款金融機関のご紹介、外国人のお客様の資金計画もご相談ください。可介绍金融机构，外国客户的资金计划也欢迎咨询。
- 決済・引渡し・その後结算・交付・之后リフォームの手配、賃貸募集、宿泊運営の立ち上げまで伴走します。翻新安排、招租、住宿经营的启动，全程陪同。
05 — LAW UPDATES
知っておきたい最新の法改正应当了解的最新法规修订
売買・リフォーム・民泊に直接かかわるものを、施行時期の順にまとめました。詳しい解説はコラムでご覧いただけます（2026年9月時点）。按施行时间整理了与买卖、翻新、民宿直接相关的内容。详细解读请见专栏（截至2026年9月）。
| 2025年1月 | 宅建業法施行規則の改正（囲い込み規制）宅建业法施行规则修订（捂盘限制）専任・専属専任媒介で預かった物件は、レインズに取引状況（公開中・申込あり等）を正しく登録する義務。虚偽登録は指示処分の対象。专任・专属专任中介受托的房产，须在REINS如实登记交易状态（公开中、已有申请等）。虚假登记将受到指示处分。 |
|---|---|
| 2025年4月 | 建築基準法改正（4号特例の縮小・省エネ基準の適合義務）建筑基准法修订（4号特例缩小・节能标准强制适用）木造2階建てや200㎡超の住宅は審査省略の対象外に。主要構造部の過半を修繕・模様替えするリフォームは確認申請が必要。新築住宅は原則すべて省エネ基準への適合が義務化。木造二层或超过200㎡的住宅不再适用审查省略。对主要结构部过半进行修缮・改造的翻新需要建筑确认申请。新建住宅原则上全部须符合节能标准。 |
| 2026年4月1日 | 住所・氏名変更登記の義務化（不動産登記法）地址・姓名变更登记义务化（不动产登记法）所有者は変更から2年以内に登記申請。正当な理由なく怠ると5万円以下の過料。施行前の変更分は2028年3月31日まで。2024年4月からの相続登記義務化（3年以内・10万円以下の過料）と合わせて確認を。所有者须在变更后2年内申请登记。无正当理由未办理将处5万日元以下罚款。施行前的变更须在2028年3月31日前办理。请与2024年4月起的继承登记义务化（3年内、10万日元以下罚款）一并确认。 |
| 2026年4月1日 | 改正区分所有法の施行修订区分所有法施行所在不明の区分所有者を決議の分母から除外できる制度、耐震性不足など一定の場合の建替え決議要件を5分の4から4分の3へ緩和など。築古マンションの売買・保有判断に影響。可将下落不明的业主从决议分母中排除；抗震不足等特定情形下，重建决议要件由五分之四放宽至四分之三等。影响老旧公寓的买卖与持有判断。 |
| 2026年5月29日 | 大阪市 特区民泊の新規受付終了大阪市停止受理特区民宿新申请新規認定と、居室追加・床面積増加の変更認定の受付を終了。認定済み施設は営業継続可。以後の新規参入は旅館業許可か住宅宿泊事業（年180日以内）の届出に。停止受理新认定及增加客房・扩大面积的变更认定。已认定设施可继续营业。此后新进入者需取得旅馆业许可或申报住宅住宿事业（每年180天以内）。 |
| 2026年6月 | 観光庁 「ゼロ日規制」を容認する通知观光厅发出认可”零日限制”的通知自治体が条例で住宅宿泊事業の営業可能日数をゼロ日とする（実質禁止）ことや、ICTを用いた管理の義務付けを技術的助言として容認。東京都区部では2026年4月〜7月に上乗せ条例の強化が相次いでいます。作为技术性建议，认可地方政府以条例将住宅住宿事业的可营业天数设为零日（实质禁止），以及强制要求ICT管理。东京都各区在2026年4月至7月相继加强了附加条例。 |
| 2026年10月30日 | 大阪市 旅館業法施行条例の改正（施行予定）大阪市旅馆业法施行条例修订（预定施行）住居がある建物で旅館業を営む場合はRC・SRC造か同等の防音性能を要件化、宿泊中の従事者常駐を義務化（既存施設にも適用）、近隣周知の対象を拡大。宿泊用物件の購入・改修計画は施行日前後で要件が変わります。在有住宅的建筑内经营旅馆业，须为RC・SRC结构或具有同等隔音性能；住宿期间从业者须常驻（既有设施亦适用）；扩大邻里说明范围。住宿用房产的购买与改修计划，在施行日前后要件将有所不同。 |
※上記は2026年9月27日時点の情報を当社がまとめたものです。個別の判断は最新の法令・条例と、税理士・司法書士・行政書士など各専門家の確認をお願いします。※以上为本公司截至2026年9月27日整理的信息。具体判断请以最新法令・条例为准，并向税理士、司法书士、行政书士等专业人士确认。
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06 — FAQ
よくあるご質問常见问题
競売物件は、不動産の経験がなくても買えますか？没有房产经验也能买法拍房吗？
制度上は誰でも入札できます。ただし原則として内覧ができず、引渡しは自分で進める必要があります。当社は3点セットの読み解き、現地確認、入札上限額の設定、落札後の明渡し・修繕までを一緒に進めます。制度上任何人都可以投标。但原则上无法看房，交付也需自行推进。我们将协助解读三份资料、实地确认、设定投标上限，并陪同完成成交后的腾退与修缮。
落札した物件に人が住んでいたらどうなりますか？成交的房产里有人住怎么办？
占有者の権利関係は物件明細書で確認します。多くの場合は代金納付後に裁判所へ引渡命令を申し立てられますが、費用と時間がかかります。この手間を価格に織り込んで入札額を決めることが大切です。占有人的权利关系以物件明细书确认。多数情况下可在缴款后向法院申请交付命令，但需要费用与时间。将这些成本计入价格再决定投标额十分重要。
大阪市で民泊を始めるために物件を買いたいのですが。想在大阪市买房经营民宿。
2026年5月末で特区民泊の新規受付は終了しました。新規は旅館業の許可か、年180日以内の住宅宿泊事業の届出になります。旅館業は2026年10月の条例改正で建物構造や常駐の要件が加わるため、購入前にその建物で許可が取れるか、既存許可の承継ができるかを確認します。申請は関連事業の行政書士と連携します。特区民宿的新申请已于2026年5月底停止受理。新经营者需取得旅馆业许可，或申报每年180天以内的住宅住宿事业。旅馆业因2026年10月条例修订新增建筑结构与常驻要件，购房前需确认该建筑能否取得许可或承接既有许可。申请与关联事业的行政书士协同办理。
中古住宅を買ってリフォームする場合、確認申請は必要ですか？购买二手房翻新时需要建筑确认申请吗？
内装の張り替えや設備交換だけなら通常は不要です。2025年4月以降、壁・柱・床・屋根・階段などの主要構造部の過半を修繕・模様替えする工事は確認申請が必要になりました。計画段階で施工会社・設計者と一緒に線引きします。仅更换内装或设备通常不需要。2025年4月以后，对墙、柱、楼板、屋顶、楼梯等主要结构部过半进行修缮・改造的工程需要建筑确认申请。规划阶段会与施工公司、设计师一起划定范围。
中国語で相談できますか？可以用中文咨询吗？
はい。日本語・中国語で対応します。契約書類は日本語が正本となりますが、要点は中国語でご説明します。可以。我们提供日语、中文服务。合同文件以日文为正本，要点将以中文为您说明。
査定・ご相談は無料。日本語・中国語対応。估价与咨询免费。支持日语、中文。